Chưa có Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn,ảolãnhdựánBĐSDNngóngvănbảnhướngdẫti so cadiz lo lắng. Ảnh: H.Anh.

Băn khoăn trước giờ G

Thừa nhận những lợi ích mà việc bảo lãnh mang lại, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu, vấn đề là bảo lãnh thế nào, cách làm thế nào để phù hợp với điều kiện thực tế của DN đầu tư xây dựng ở Việt Nam.

“Các DN đang phân vân ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp, mức phí bảo lãnh là bao nhiêu... Chúng tôi đang chờ đợi văn bản hướng dẫn của NHNN, bởi không phải DN nào cũng có tài sản thế chấp. Thực tế do đặc thù kinh tế Việt Nam, phần lớn nhà ở bán trên thị trường là nhà ở hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phần lớn là DN nhỏ. Tôi cho rằng văn bản hướng dẫn phải hết sức rõ ràng, cụ thể thì càng dễ thực hiện”, ông Hiệp nêu ý kiến.

Cho rằng những DN mới thành lập, chưa có nhiều kinh nghiệm trong triển khai dự án, không có tài sản đảm bảo sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục ngân hàng bảo lãnh, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh Corp đề xuất NHNN nên có cơ chế cho DN được bảo lãnh bằng hình thức tín chấp, bảo đảm bằng chính dự án, nguồn thu từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy một dự án sẽ được cùng một ngân hàng cho vay, bảo lãnh. Tất cả nguồn thu chi sẽ tập trung vào chính ngân hàng đó.

Bên cạnh đó, về mức phí bảo lãnh, nhiều ý kiến cho rằng NHNN nên ấn định mức phí bảo lãnh, không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng “dễ ăn, khó bỏ” khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao. Theo đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị nên chăng có một cái khung, trong đó quy định mức trần cao nhất, thấp nhất của phí bảo lãnh là bao nhiêu và cần có những tiêu chí cụ thể.

Dưới góc độ khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Reenco Sông Hồng cho rằng do đại đa số DN đầu tư BĐS của Việt Nam là DNVVN, tích lũy tư bản của họ còn ít, do đó, cần lùi thời gian cho những dự án đã triển khai xây dựng, làm sao có lộ trình phù hợp với thực tiễn để DN có đủ thời gian bắt kịp chính sách, đủ điều kiện để chuyển đổi, thoái vốn hoặc hoàn thiện dự án…

Không có khung mức phí

5 ngày trước khi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, ngày 25-6-2015, NHNN đã ký ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Thông tư này nhằm thay thế Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 3-10-2012 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng và có hiệu lực từ ngày 9-8-2015. Theo nội dung Thông tư này, mức phí bảo lãnh (quy định tại Điều 18) về cơ bản sẽ do các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận đối với khách hàng, đồng thời các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh. Thông tư cũng quy định, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, các NHTM phải tuân thủ các quy định trong đó, các NHTM phải đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích.

Về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm, Thông tư quy định các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận với các bên có liên quan về việc áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ hoàn trả số tiền trả thay khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, đồng thời quy định nguyên tắc và điều kiện cụ thể của việc áp dụng từng biện pháp bảo đảm hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về nghiệp vụ bảo lãnh, giao dịch bảo đảm và theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Như vậy, việc có trần mức phí bảo lãnh, hay nói khác đi, có một khung mức phí cho bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như mong muốn của các DN đã không được đề cập đến trong Thông tư này.

Trước đó, đại diện NHNN cũng đã cho biết, mức phí bảo lãnh sẽ tùy thuộc vào năng lực, uy tín của DN, nói cách khác, mức phí cao hay thấp tùy thuộc vào độ rủi ro của dự án.

Như vậy, văn bản hướng dẫn của NHNN đã có, hôm nay 1-7-2015 Luật có hiệu lực, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa được ban hành. Trước đó, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, sau khi lấy ý kiến các bộ, ngành liên quan, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS mới được Bộ trình Thủ tướng ngày 15-6 vừa qua.

Về vấn đề này, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho rằng đây là bất cập trong hoạt động xây dựng văn bản và điều này ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của DN. “Những thiệt hại của người dân, DN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành văn bản chi tiết thi hành khiến cho các quy định của Luật không thực thi được thì sẽ do ai, do cơ quan nào bồi thường?”, bà Dung đặt câu hỏi.

Trao đổi bên lề Hội thảo về các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS do Văn phòng Chính phủ tổ chức ngày 30-6, TS Nguyễn Quang Tuyến, Giảng viên Đại học Luật Hà Nội cho rằng đây là sự chậm trễ đáng tiếc. Cũng theo ông Tuyến, Bộ Xây dựng với vai trò là đơn vị chủ trì đã rất chậm trễ, vì Luật đã được thông qua từ tháng 11-2014, nhưng đến thời điểm này nghị định hướng dẫn vẫn chưa ban hành.

Việc chậm ban hành văn bản hướng dẫn khiến các DN lo lắng, bởi hơn ai hết, DN cần có sự chuẩn bị về mọi mặt để tiếp cận và triển khai tốt quy định về bảo lãnh.

(责任编辑：Cúp C2)