Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam. Đồ họa: Văn Chung

Giá khó giảm vì hấp thụ tốt và nhu cầu cao

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2024 đã bước qua giai đoạn nhiều biến động và đang dần phục hồi. Nếu như quý III/2023, chỉ 23% môi giới tham gia khảo sát cho hay giao dịch bất động sản cải thiện thì quý III năm nay, 51% môi giới tham gia khảo sát này cho biết giao dịch đã ổn định hoặc tăng trở lại.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn Hiện nay, giá mở bán trung bình các dự án mới là trên 60 triệu/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá, trong khi đó nguồn cung khan hiếm, quý II/2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn đủ điều kiện mở bán. Vì vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có - Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com

Một điểm đáng chú ý là những thay đổi về pháp lý trong thời gian gần đây đã tạo ra tác động tích cực cho thị trường. 3 bộ luật mới, bao gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ tháng 8/2024, mang lại sự minh bạch hơn cho các giao dịch bất động sản và tăng cường quản lý chặt chẽ đối với các chủ đầu tư và môi giới. Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng từ 55% - 59% người mua, chủ đầu tư và môi giới bất động sản đã đón nhận tích cực các chính sách này.

Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn ở mức cao do nhiều yếu tố. Chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo ra áp lực tăng giá. Hiện nay, giá mở bán trung bình các dự án mới là trên 60 triệu/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá, trong khi đó nguồn cung khan hiếm, quý II/2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn đủ điều kiện mở bán. Vì vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có.

Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn kỳ vọng trong tương lai nguồn cung dự án sẽ cải thiện, kinh tế tăng trưởng, quá trình giãn dân được đẩy nhanh tiến độ, hạ tầng được cải thiện, và lượng tiện ích, việc làm ngoại thành tăng lên để gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills chia sẻ, giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập một tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài.

Tăng cung để bình ổn giá nhà

GS.TS Hoàng Văn Cường - Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đánh giá khi Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực đã có nhiều tháo gỡ về mặt pháp lý tạo ra sự cạnh tranh cho nhà đầu tư bất động sản. Do vậy, kỳ vọng rằng với chính sách mới chúng ta sẽ thúc đẩy được nhà đầu tư bất động sản thực sự là nhà đầu tư chuyên nghiệp và có tiềm lực lớn, đáp ứng nhu cầu thị trường, hạn chế nhà đầu tư không chuyên tham gia vào thị trường.

Cũng theo GS. Hoàng Văn Cường, bất động sản không giống như những lĩnh vực đầu tư khác, ngày hôm nay quyết định đưa vào sản suất thì ngày mai, một hai tháng sau có sản phẩm mà cần có một chu kỳ đầu tư thông qua những khâu như thủ tục pháp lý, thiết kế thẩm tra. Phải hai đến ba năm mới có sản phẩm hình thành và đưa vào thị trường giao dịch. Do đó, cần tích cực cắt giảm thủ tục hành chính, gom các thủ tục lại để tránh tình trạng nhà đầu tư bất động phải xin rất nhiều cửa, nhiều con dấu làm mất thời gian tăng chi phí cho các nhà đầu tư.

“Bản thân các nhà đầu tư bất động sản cũng phải xác định đầu tư dài hạn, tránh tình trạng đầu tư lướt sóng chớp nhoáng để trục lợi, quy định hiện tại đã rất chặt chẽ không còn cơ hội cho nhà đầu tư không chuyên nghiệp, do đó bản thân nhà đầu tư phải tính toán dài hạn. Ngoài ra, phải cân đối giữa việc đầu tư tạo ra sản phẩm với khả năng hấp thu của thị trường để đáp ứng đúng nhu cầu thực mang lại hiệu quả tốt hơn” - ông Cường chia sẻ.

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn tới, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nguồn cung rất khan hiếm, trong khi nhu cầu thị trường cao. Do vậy cần phải áp dụng những chính sách của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để tháo gỡ những “nút thắt” đưa được nhiều dự án khởi công tăng nguồn cung cho bất động sản. Tất nhiên cũng phải kiểm soát nguồn cung, không phải cấp phép ồ ạt mà cấp phép những dự án nằm đúng quy hoạch để cân bằng cung cầu. Tránh tình trạng như trước đây cho phép đầu tư ào ạt nhiều dự án ở những khu vực chưa đủ điều kiện, không có hạ tầng sẽ tạo ra sự lãng phí tiền bạc cho xã hội./.

(责任编辑：Cúp C1)