Giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường

Thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng

Theầnsớmgỡbỏnhữngbấtcậptrongđịnhgiáđấtđbxh vdqg ngao PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), có nhiều hạn chế trong xác định giá đất theo quy định hiện hành. Cụ thể như, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn. Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Ngoài ra, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức, nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án và vấn đề được nhắc đến nhiều nhất là giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, trong tổng diện tích các loại đất của cả nước hiện nay, diện tích đất đã có người sử dụng là 26.856.743 ha, chiếm 81,08% tổng diện tích các loại đất. Tổng diện tích đất được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý theo quy định của Luật Đất đai là 6.266.312 ha, chiếm 18,92% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.

Nhận định giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng nếu giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi. Nhưng trên thực tế, giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường, điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn khiến các công trình chậm tiến độ.

Thực tế cho thấy những bất cập trong định giá đất đã gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt là trong các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp… Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

Hiện nay, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66% đến 19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%). Tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14% đến 2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm từ 0,42% đến 1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỷ đồng, chiếm 0,51%).

Tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất

Để khắc phục bất cập trong định giá đất đai nói riêng cũng như quản lý tài chính đất đai nói chung, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) đề xuất về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng khu đất đó theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án, do thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất. Tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền thông tin về đấu giá.

Về đấu giá đất, PGS.TS Nguyễn Văn Xa đề nghị chỉ áp dụng hai tiêu chí đấu giá đất là khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá và cam kết thời hạn thực hiện, đồng thời có chế tài thu hồi dự án nếu không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên đối với tổ chức cá nhân trúng đấu giá.

Cuối cùng, không nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập; vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả định giá thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng.

D.A