【nhan dinh bayern】Cần xem xét cách tính lệ phí trước bạ nhà, đất

Cách xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà đất chưa thống nhất giữa các địa phương. Ảnh: XUÂN THẢO

Lệ phí trước bạ nhà đất là chi phí mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong thời gian vừa qua tại nhiều địa phương đã có những cách xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà đất khác nhau, không thống nhất xuất phát từ thực tế giá chuyển nhượng mua bán thể hiện trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cao hơn gấp nhiều lần so với giá nhà đất tính lệ phí trước bạ (giá do UBND thành phố ban hành hàng năm).

Theo đó có cục thuế địa phương hướng dẫn thu lệ phí trước bạ theo giá nhà đất chuyển nhượng, đấu thầu, đấu giá, giao dịch thực tế để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, bởi lẽ có nhiều trường hợp đấu thầu đấu giá, chuyển nhượng đất có giá cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất do UBND thành phố quy định. Đơn cử như thông tin được báo chí phản ánh tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh vừa qua, tại một số Chi cục thuế thuộc quận 8, Phú Nhuận đã thu lệ phí trước bạ nhà, đất của người dân theo giá hợp đồng chuyển nhượng, Chi cục Thuế quận Gò Vấp thu lệ phí trước bạ theo giá nhà, đất trúng đấu giá, Chi cục Thuế quận 5 thu trước bạ trong trường hợp góp vốn mua nhà, đất hình thành trong tương lai qua sàn giao dịch bất động sản bằng giá ghi trên hóa đơn...

Tuy nhiên, cũng có cục thuế hướng dẫn thu lệ phí trước bạ nhà đất theo khung giá nhà đất của UBND thành phố, tỉnh ban hành theo đúng quy định của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17-6-2011 của Chính phủ và Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31-8-2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.

Tại sao có những chỉ đạo không thống nhất về chính sách thu lệ phí nhà đất của cơ quan Thuế?

Theo quan điểm của tôi là vì có những văn bản pháp luật về lệ phí trước bạ tùy từng thời kỳ có những quy định khác nhau. Ví dụ trước đây theo quy định của Thông tư số 68/2010/TT-BTC ngày 26-4-2010 của Bộ Tài chính thì mức thu lệ phí trước bạ nhà và đất là 0,5% dựa trên nguyên tắc như sau: “Đối với đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân (không phân biệt tổ chức, cá nhân kinh doanh hay không kinh doanh) thì giá tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hoá đơn, hoặc hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán, hoặc Tờ khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp giá thực tế chuyển nhượng ghi trên các giấy tờ nêu trên thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ thì lệ phí trước bạ được tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định” (Điểm d, Khoản 1.2 Điều 6 Thông tư 68/2010). Sau một thời gian Thông tư 68 bị bãi bỏ hết hiệu lực, được thay thế bằng Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn thu lệ phí trước bạ nhà đất thì giá đất để xác định thu lệ phí trước bạ nhà đất được tính dựa trên khung giá đất của UBND thành phố ban hành hàng năm.

Đây là qui định được đánh giá là khá hợp lý so với thị trường nhà đất ở Việt Nam bởi lẽ “lệ phí trước bạ nhà đất là chi phí cá nhân, tổ chức phải đóng để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Vì vậy Nhà nước nên thu của người dân với một mức phí hợp lý, không nên cao quá để người dân tuân thủ pháp luật về đăng ký, mua bán nhà đất theo đúng quy định”.

Do vậy, khó có thể chấp nhận đề xuất của Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đưa ra tính lệ phí trước bạ nhà, đất theo giá nhà, đất ghi trong hợp đồng mua bán hoặc giá đấu giá, đấu thầu. Chỉ vì đơn vị này cho rằng hiện rất nhiều trường hợp giá chuyển nhượng nhà, đất trong thực tế (thể hiện trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng) cao hơn rất nhiều so với giá nhà, đất tính lệ phí trước bạ (giá do UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành hàng năm). Và nếu vẫn áp giá nhà, đất do UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành để tính lệ phí trước bạ sẽ gây thất thu ngân sách Nhà nước rất lớn.

Vấn đề ở đây là nếu muốn tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước thì nên quy định mức đóng tiền sử dụng đất hàng năm cao lên để tránh đầu cơ bất động sản cũng như đưa giá trị thực của quyền sử dụng đất về đúng bản chất của nó, tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp được sở hữu, sử dụng nhà đất theo đúng nhu cầu của họ.

Luật sư Nguyễn Quang Nghiêm

(责任编辑：Cúp C1)