Vẫn còn nhiều băn khoăn

Mới đây,ảncủathịtrườngcănhộcóthểbịảnhhưởngnếuquyđịnhthờihạnsửdụtip kèo hôm nay Bộ Xây dựng có đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Ngay khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của dư luận. Trong đó, không ít trường hợp đang có ý định mua căn hộ chung cư tỏ ra hết sức lo lắng, băn khoăn. Tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do của đề xuất này là như các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình, hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm; bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm; bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm; bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Những cấp bậc này liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của người dân cũng như các công tác liên quan đến chỉnh trang đô thị.

Chi sẻ về những băn khoăn của đề xuất trên, chị Nguyễn Thị Huế (trú quận Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ, vấn đề là sau khi hết niên hạn thì Nhà nước sẽ thu hồi như thế nào; quyền lợi của người dân ở chung cư được giải quyết như ra sao; đền bù như thế nào, bởi vì người dân vẫn còn quyền sử dụng đất.

Thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng nếu đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn được áp dụng. Ảnh: H.Q

Còn anh Lương Văn Hiệp (trú quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, về tâm lý, khi mua chung cư, ai cũng quen với việc được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài. Để thay đổi tư duy từ nhà mặt đất lên chung cư đã là khó. Nếu chung cư lại không được cấp “sổ hồng” lâu dài thì chắc người dân lại ào ạt bán căn hộ chuyển xuống mua đất làm nhà. Đó cũng là tâm lý muốn sở hữu bền vững tài sản, có tính truyền nối từ đời này sang đời khác của phần lớn người Việt Nam. Nói chung, ai cũng mong muốn được sở hữu một bất động sản lâu dài, ổn định và là của để dành cho thế hệ sau.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, phân tích tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng.

Theo ông Châu, xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây. Đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị suy giảm.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận xét bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp. Tuy nhiên, dù chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ.

Cần đảm bảo quyền lợi của người dân

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, cho biết có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50 - 70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

Bên cạnh đó, ông Khương cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài. Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.

“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố, hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại” - ông Khương nhấn mạnh.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Theo ông, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50 - 70 năm, chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50 - 70 năm thì cũng cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.