【bxh j league 2】Chứng khoán hóa vốn đầu tư bất động sản: Khả thi nhưng vẫn ‘bí’

Đây là chia sẻ của ông Hoàng Văn Cường,ứngkhoánhóavốnđầutưbấtđộngsảnKhảthinhưngvẫnbíbxh j league 2 Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội trong cuộc trao đổi với phóng viên TBTCVN.

PV: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thực trạng huy động vốn từ thị trường chứng khoán (TTCK) cho BĐS hiện nay?

Ông Hoàng Văn Cường:Thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư bao gồm: vốn tự có của doanh nghiệp (DN) trong nước; vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI); vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS thông qua cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai; vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại; vốn huy động từ TTCK.

Đối với luồng vốn từ TTCK cho đầu tư vào thị trường BĐS (hay nói cách khác là chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS), có các hình thức như niêm yết cổ phiếu DN (chứng khoán hóa công ty) trên TTCK hoặc niêm yết theo từng dự án (chứng khoán hóa dự án) và thành lập các quỹ tín thác (REIT) BĐS.

Cụ thể, với hình thức DN niêm yết trên TTCK, trên thực tế đã được một số DN hiện nay đang triển khai khá thành công như Vingroup, FLC… Mặc dù hình thức này mang lại một dòng vốn ổn định trong dài hạn cho phát triển các dự có quy mô lớn, nhưng đòi hỏi bản thân DN phải có độ uy tín nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư.

Với hình thức chứng khoán hóa dự án BĐS, chủ đầu tư có thể “quy đổi” dự án sang cổ phiếu, mang niêm yết lên sàn chứng khoán để huy động vốn. Theo đó, hình thức chứng khoán hóa dự án BĐS sẽ thay thế cho hình thức huy động vốn giữa chủ đầu tư và người mua nhà thông qua cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Hình thức này chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam, song hành lang pháp lý hiện tại đã cho phép tiến hành. Vấn đề đặt ra là các cơ quan chức năng cần đưa ra điều kiện niêm yết của các dự án để DN có thể nhanh chóng triển khai; đồng thời, đòi hỏi TTCK phát triển lên giai đoạn cao hơn…

Đối với hình thức thành lập các quỹ REIT BĐS, tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ REIT nội địa (đó là sản phẩm quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT - Techcom REIT), dù hệ thống pháp luật đã hoàn chỉnh. Còn lại các quỹ REIT hoạt động tại Việt Nam đều do nước ngoài thành lập, niêm yết tại TTCK nước ngoài và hoạt động tại Việt Nam chỉ như một nhà đầu tư nước ngoài.

So với nguồn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động vốn từ chứng khoán, từ quỹ REIT BĐS mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn, vì vậy, DN BĐS nên có chiến lược dài hạn để đa dạng hóa nguồn vốn từ những kênh đầu tư này... Ông Hoàng Văn Cường

Từ 2015, thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá đã bắt đầu khởi sắc, đó chính là điều kiện để các nhà đầu tư trong nước thành lập các quỹ REIT, quỹ đầu tư BĐS hoạt động trên TTCK. Vấn đề còn lại là các nhà đầu tư cần nâng cao nhận thức để đi tiên phong trong quá trình chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

PV: Trên thực tế hiện nay số lượng DN BĐS Việt Nam khá lớn, song số DN niêm yết trên TTCK vẫn còn khiêm tốn. Theo ông, đâu là nguyên nhân của thực trạng này?

Ông Hoàng Văn Cường:Hiện nay, chúng ta nhìn thấy DN BĐS xuất hiện và khả năng thu hút vốn trên TTCK có thể thấp hơn so với DN ở nhiều lĩnh vực khác.

Bởi lẽ, thông thường khi đánh giá một DN niêm yết trên TTCK, nhà đầu tư sẽ đánh giá theo hiệu quả hoạt động của DN đó trong thời gian rất ngắn. Trong khi đó, chu kỳ đầu tư của DN BĐS lại diễn ra tương đối dài. Có thể sau 1 năm, các báo cáo tài chính của DN BĐS chưa thể chứng minh được DN đó đầu tư có hiệu quả hay không, nên các nhà đầu tư rất khó để nhìn thấy tiềm năng khi muốn đầu tư vào cổ phiếu của một DN BĐS nào.

Đầu tư BĐS là đầu tư dài hạn, nên có thể quá trình đầu tư của DN BĐS không hiệu quả cao ngay tức thì, nhưng kết quả cuối cùng khi kết thúc chu kỳ đầu tư, hoàn thành dự án thì hiệu quả có thể mang lại rất lớn.

Do đó, những nhà đầu tư cá nhân nhìn vào các chỉ số, báo cáo tài chính hằng năm để theo dõi đầu tư các DN BĐS trên TTCK thì nhiều DN BĐS không hấp dẫn bằng các DN kinh doanh hàng hóa chu kỳ ngắn. Chính vì vậy, việc kêu gọi vốn của các DN BĐS trên TTCK sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS những năm vừa qua cũng rơi vào thời kỳ khó khăn nên báo cáo tài chính của DN BĐS không quá hấp dẫn so với nhiều DN ở các lĩnh vực khác. Điều này cản trở DN BĐS lên sàn thu hút vốn từ TTCK.

Ngoài ra, một đặc điểm cố hữu của DN BĐS, cũng như của DN Việt nói chung là vấn đề minh bạch vẫn chưa được nâng cao. Trong khi đó, để được niêm yết trên TTCK đòi hỏi các tiêu chuẩn, yêu cầu cao trong vấn đề minh bạch.

PV: Tuy nhiên, rõ ràng DN BĐS cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tránh lệ thuộc quá mức vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng như hiện nay. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Hoàng Văn Cường:Hiện nay, quá trình đầu tư kinh doanh của phần lớn DN BĐS vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng (vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 70%). Bởi vậy, DN BĐS thường trong trạng thái thấp thỏm và chịu tác động khá mạnh của các thăng trầm của thị trường tài chính, cũng như các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng của ngân hàng. So với nguồn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động vốn từ chứng khoán, từ quỹ REIT BĐS mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn, vì vậy, DN BĐS nên có chiến lược dài hạn để đa dạng hóa nguồn vốn từ những kênh đầu tư này.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS đang ngày càng phát triển, đòi hỏi các DN địa ốc cũng phải chuyên nghiệp hơn, thì hướng đầu tư theo các hình thức liên doanh, liên kết cũng nên là phương án DN BĐS cần nghĩ tới. Điều này không chỉ giúp các DN gia tăng tiềm lực tài chính, mà còn học hỏi, chia sẻ những phương thức đầu tư kinh doanh hiệu quả.

Ngoài ra, trong bối cảnh đất nước đang hội nhập sâu rộng với nền kinh tế toàn cầu, kỳ vọng luồng vốn FDI vào Việt Nam sẽ gia tăng, trong đó có sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Theo đó, để chủ động đón được nguồn vốn ngoại này, bản thân các DN phải tự mình đổi mới; nâng cao các tiêu chuẩn theo các chuẩn mực quốc tế; có các phương án, chiến lược đầu tư tiềm năng, hiệu quả… để đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại…

PV: Xin cảm ơn ông!

Thiện Trần (thực hiện)

(责任编辑：Ngoại Hạng Anh)