Thay đổi phương pháp định giá đất để phù hợp với thực tế. Ảnh: TL

Phương pháp thặng dư thường có sai số lớn

Cụ thể, dự thảo đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; quy định căn cứ nguồn dữ liệu thông tin đầu vào để xác định giá đất, cơ quan tổ chức xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo quy định tại khoản 4 Điều này. Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, dự thảo bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong số các phương pháp định giá trước đây. Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, do phương pháp thặng dư được tính toán dựa trên các thông tin đầu vào giả định dẫn đến việc áp dụng trên thực tế không thống nhất, tạo nhiều khó khăn trong thực hiện. Đây thực tế là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch.

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến mới đây, phương pháp thặng dư cũng không còn là một trong các phương pháp định giá đất như trước đây quy định tại Nghị định 44 với lý do như trên.

Bình luận về nội dung này, chuyên gia kinh tế, Thạc sĩ Hồ Bá Tình cho rằng về thực chất định giá phương pháp thặng dư là một trường hợp cụ thể của phương pháp chiết khấu dòng tiền. Xét về lí thuyết thì phương pháp này rất khoa học bởi nó nêu lên bản chất thật sự của một bất động sản chính là giá trị mà được tạo ra trong tương lai khi khai thác nó.

Giá trị này tùy thuộc vào phương án xây dựng khai thác bất động sản này trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp này lại đưa ra quá nhiều giả định vào mô hình. Những giả định này là: Giá bán hoặc giá thuê sản phẩm; chi phí xây dựng, bảo trì, bán hàng; thời gian xây dựng và bán/cho thuê sản phẩm; suất chiết khấu yêu cầu của chủ đầu tư; nếu có vay nợ thì thêm tỷ lệ nợ vay, lãi suất và thời gian vay nợ.

Bên cạnh các giả định trên thì còn có hàng loạt giả định khác để dự phóng được dòng tiền tạo ra từ dự án trong một khoảng thời gian nào đó rồi chiết khấu về hiện tại để tính được giá trị của bất động sản.

Chính sự phức tạp của phương pháp này nên số liệu thu thập để tính toán rất lớn, sai số cũng lớn và nó tùy thuộc rất nhiều vào những đánh giá, nhận định của người trực tiếp định giá. Chính vì vậy, phương pháp này thường có sai số rất lớn khi đưa ra các giả định và quan điểm khác nhau.

Dự thảo Luật sửa đổi phù hợp thực tế

Chuyên gia Hồ Bá Tình cũng nhận định về mặt lí thuyết, lẫn thực tế thì định giá theo phương pháp thặng dư chỉ phù hợp với một số trường hợp nhất định. Chẳng hạn đó là các dự án bất động sản đã vận hành và có các số liệu đầu vào tương đối ổn định như bất động sản cho thuê hay các dự án bất động sản có đầu vào đầu ra tương đối rõ ràng như dự án chung cư, nhà ở xã hội đã được phê duyệt chi tiết.

“Theo tôi, phương pháp định giá này không phù hợp từ phía cơ quan nhà nước khi xác định giá đất để đấu giá. Mỗi chủ đầu tư tham gia đấu giá sẽ có một phương án kinh doanh khác nhau, đối tượng khách hàng khác nhau, giá bán khác nhau, chi phí khác nhau… Như vậy, các giả định của cơ quan nhà nước đưa ra khi định giá sẽ rất khó sát với phương án của chủ đầu tư. Việc định giá của cơ quan nhà nước để đấu giá sẽ có nhiều sai số” - ông Hồ Bá Tình nói.

Việc bãi bỏ quy định cứng phương pháp thặng dư trong định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai là một quyết định hợp lý. Chuyên gia kinh tế, Thạc sĩ Hồ Bá Tình

Tuy vậy, trong trường hợp một số dự án đã có quy hoạch chi tiết, dự án nhà ở xã hội mà Nhà nước có quyết định giao đất cho một chủ đầu tư nào đó thì phương pháp này cũng là phương pháp có giá trị tham khảo tốt.

Từ những phân tích trên, vị chuyên gia này cho rằng với việc bỏ quy định cứng phương pháp thặng dư trong định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai là một quyết định hợp lí. Điểm tiến bộ của dự thảo là đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tế, phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền) là trường hợp mở rộng của phương pháp thặng dư. Đặc biệt, Luật Đất đai trao quyền cho cơ quan tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

“Tôi cho rằng dự thảo luật này đã sửa đổi gần với thực tế, phù hợp với các lí thuyết về định giá hơn và đồng thời cũng tạo ra cơ chế linh hoạt cho các cơ quan nhà nước, đơn vị thẩm định giá. Điều này cũng giảm bớt rủi ro cho các cơ quan nhà nước khi thẩm định giá như hiện nay. Đây chính là một bước tiến bộ đáng hoan nghênh trong dự thảo Luật Đất đai mới” - ông Hồ Bá Tình nhận định.

• ·Không để khiếu nại kéo dài với gói thầu 35 nghìn tỷ xây dựng sân bay Long Thành
• ·Hàng hóa phục vụ dự án điện mặt trời có được miễn thuế nhập khẩu?
• ·Chuối già Nam Mỹ đạt 3,7 tấn trái/ha/vụ
• ·10 kẻ thù âm thầm 'ăn cắp' tiền điện
• ·25 năm các chuyến bay thương mại của Việt Nam luôn đảm bảo an toàn
• ·Vụ 10.000 tỷ của Tân Hoàng Minh, nỗi lo chiếm đoạt tiền từ trái phiếu DN
• ·Vĩnh Long: Hỗ trợ cải thiện sản xuất
• ·Đồng Nai: Ngân sách tăng thu hơn 255 tỷ đồng từ phạt vi phạm thuế
• ·Ngày 4/1: Giá heo hơi tăng đến 4.000 đồng/kg tại một số địa phương
• ·ĐSQ Việt Nam tại Singapore phối hợp làm rõ vụ công dân Việt Nam bị sát hại
• ·Cục Thuế Long An: Thu ngân sách 6 tháng đạt 50,8% dự toán
• ·'Ông lớn' dầu lửa Anh chịu mất 5 tỷ USD tài sản khi rút khỏi Nga
• ·Google Photos tròn 1 tuổi, 24 tỉ ảnh “tự sướng”
• ·Việt Nam công bố tái ứng cử Hội đồng Nhân quyền LHQ nhiệm kỳ 2026
• ·Bắc Giang: 6 tháng thu nội địa đạt 54,1% dự toán
• ·Ninh Bình: Tăng thu 6,6 tỷ đồng qua thanh tra, kiểm tra thuế