【lịch bóng đá c1 châu á】Rào cản nợ xấu hạn chế mua bán, sáp nhập bất động sản

Đây là chia sẻ của ông Lê Tuấn Bình - Trưởng phòng Tư vấn đầu tư Chi nhánh Hà Nội,àocảnnợxấuhạnchếmuabánsápnhậpbấtđộngsảlịch bóng đá c1 châu á Công ty TNHH Savills Việt Nam với phóng viên TBTCVN.

* PV: Ông đánh giá thế nào về hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2018 đến nay?

- Ông Lê Tuấn Bình: Hoạt động M&A BĐS đang trong xu hướng đi lên mạnh mẽ từ đầu năm nay, đặc biệt ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Xu thế này được khởi nguồn và tạo cảm hứng từ các thương vụ M&A ngay từ đầu năm như thương vụ CapitaLand mua lô đất 0,9 ha trên đường Lạc Long Quân (Hà Nội), Tập đoàn Xuân Thành hoàn tất việc có được “lô đất vàng” tại trung tâm Hà Nội để phát triển dự án văn phòng hạng A... Gần đây nhất, việc quỹ đầu tư GIC của Singapore mua gần 154 triệu cổ phiếu tương ứng tỷ lệ sở hữu 5,74% và trở thành cổ đông lớn của Vinhomes cũng tạo ra cú huých lớn trên thị trường M&A BĐS...

Ngoài những thương vụ cụ thể như trên, việc nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn đang “xếp hàng” để được đổ vào thị trường BĐS Việt Nam cũng là yếu tố để thúc đẩy nhanh, mạnh hoạt động M&A trên thị trường. Theo đó, sự quan tâm của các nhà đầu tư (NĐT) FDI cũng đa dạng hơn, không chỉ ở phân khúc thương mại như trước đây mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến các dự án nhà ở, khách sạn… để tiến hành các thương vụ M&A.

Ông Lê Tuấn Bình

* PV: Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề nợ xấu của BĐS đang là một rào cản khiến thị trường M&A BĐS gặp nhiều khó khăn. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Ông Lê Tuấn Bình: Đối với hầu hết các NĐT, đặc biệt là các NĐT nước ngoài, tiêu chí hàng đầu để họ quan tâm và quyết định đầu tư vào một dự án BĐS là phải minh bạch: minh bạch về pháp lý và minh bạch về tài chính. Các dự án không chứng minh được việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ rất khó hấp dẫn NĐT, do họ lo ngại quá trình để giải quyết các khoản nợ xấu sẽ mất nhiều thời gian, thủ tục và có thể ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư. Điển hình gần đây nhất là việc Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành đấu giá dự án Saigon One Tower để xử lý khoản nợ xấu gần 7.000 tỷ đồng của dự án này nhưng đã không thu hút được nhiều sự quan tâm từ các NĐT, dù dự án nằm ở vị trí đắc địa.

Thêm vào đó, các khoản nợ xấu kéo dài dẫn đến tình trạng chi phí tài chính của các dự án bị đội lên, vượt quá giá trị thẩm định dự án, đồng nghĩa với việc tăng áp lực lên giá bán (hoặc giá cho thuê) sản phẩm ra thị trường. Với tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh và nhiều biến động như hiện nay, các NĐT sẽ cần đảm bảo mức IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) ít rủi ro hơn trong các thương vụ M&A BĐS.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, hệ quả của tình hình nợ xấu BĐS hiện nay sẽ dẫn đến việc Chính phủ ngày càng thắt chặt tín dụng BĐS để kiểm soát nợ xấu và có thể được coi là một động lực thúc đẩy quá trình M&A BĐS trong tương lai. Các NĐT sẽ tìm đến hình thức M&A như một kênh huy động vốn cho quá trình phát triển dự án của họ.

* PV: Cùng với rào cản về nợ xấu, theo ông còn có những rào cản nào khác cản trở hoạt động M&A BĐS tại thị trường Việt Nam?

- Ông Lê Tuấn Bình: Để có một thương vụ thành công, các bên tham gia vào quá trình M&A còn phải vượt qua hàng loạt rào cản khác như về pháp lý, quy trình thủ tục, định giá...

Cụ thể, yếu tố pháp lý là quan tâm hàng đầu đối với các NĐT khi quyết định tham gia một thương vụ M&A BĐS. Sự phức tạp về pháp lý của chính bản thân chủ đầu tư như vấn đề về cấu trúc sở hữu, quy hoạch dự án… cùng với hệ thống pháp luật liên quan đến đất đÃAai còn nhiều tranh cãi (chuyển đổi công – tư, chưa có sự nhất quán về công năng và các chỉ tiêu dự án…), khiến cho nhiều NĐT e ngại trong việc đưa ra quyết định.

Bên cạnh đó, quy trình thủ tục cũng là một khó khăn. Dù có được đất sạch, pháp lý đầy đủ, nhưng nhiều doanh nghiệp trong quá trình làm thủ tục phát triển hay chuyển nhượng dự án vẫn chưa được hướng dẫn đầy đủ hết các bước mình phải làm, do có nhiều ban, ngành tham gia xét duyệt, dẫn đến doanh nghiệp phải tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực để thực hiện các loại giấy phép. Các NĐT nước ngoài thì gần như phải trông cậy hoàn toàn vào đối tác Việt Nam để hoàn thiện các thủ tục này…

* PV: Ông nhận định như thế nào về hoạt động M&A BĐS từ nay đến hết năm 2018 cũng như cho cả năm 2018?

- Ông Lê Tuấn Bình: Thị trường M&A BĐS Việt Nam từ nay tới cuối năm vẫn sôi động do có rất nhiều NĐT từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… đang trong quá trình quan tâm, tìm kiếm dự án. Bên cạnh đó, áp lực giải ngân của các quỹ đầu tư cũng đang tăng cao, cũng như nhu cầu tìm kiếm đối tác nước ngoài có năng lực phát triển của các NĐT nội ngày càng nhiều.

Ngoài ra, hệ thống pháp lý và quy trình thủ tục cho các dự án BĐS ngày càng rõ ràng, sản phẩm BĐS đa dạng hơn… sẽ là những tín hiệu tốt cho xu hướng đầu tư vào lĩnh vực BĐS thông qua hình thức M&A. Tuy nhiên, sau quá trình siết chặt quản lý và rà soát dự án của các cơ quan chức năng thời gian gần đây, các bên tham gia vào các thương vụ M&A BĐS thời gian tới sẽ cẩn trọng hơn trong quá trình cân nhắc tìm kiếm đối tác, dự án để hợp tác…

* PV: Xin cảm ơn ông!

Diệu Thiện

最新评论