Chính phủ cần tiếp tục quan tâm hỗ trợ cho phân khúc nhà ở giá rẻ. Ảnh: T. Hiền.

Điểm nhấn FDI

Ngay từ đầu năm 2017,ìnlạithịtrườngbấtđộngsảnquýgiải u19 iceland một tín hiệu đáng mừng của lĩnh vực BĐS đến từ thu hút đầu tư nước ngoài. Số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong quý I/2017, thị trường BĐS cả nước đón thêm hơn 340 triệu USD từ các nhà đầu tư nước ngoài, con số này cao hơn khoảng 100 triệu USD so với kết quả của năm 2016. Có thể điểm mặt một số dự án lớn được công bố như Tập đoàn Mitsubishi ký kết với Tập đoàn Bitexco thành lập liên doanh phát triển dự án nhà ở với tổng vốn đầu tư ban đầu khoảng 290 triệu USD. Một liên doanh đầu tư khác giữa Tập đoàn Maeda (Nhật Bản) và Công ty Thiên Đức cũng đã được thành lập để phát triển dự án căn hộ cao cấp Waterina Suites với tổng đầu tư 30 triệu USD tại quận 2, TP.HCM.

Kết quả này tiếp tục đưa BĐS giữ vững vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng các lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, chỉ xếp sau lĩnh vực chế biến chế tạo.

Nhận định về kết quả thu hút đầu tư nước ngoài của khu vực BĐS, các chuyên gia cho rằng, đây là một sự mở đầu tốt, chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu kỳ vọng đây là xu hướng dẫn dắt luồng vốn cho cả năm 2017. Ông cũng nhấn mạnh, thực tế Việt Nam đang có nhiều lợi thế hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. “Nếu như Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được thông qua, năm 2017 sẽ trở thành một năm nóng đối với dòng vốn ngoại và khi không có TPP, độ nóng giảm đi. Nhưng nói như vậy không có nghĩa thị trường BĐS không có cơ hội, vì Việt Nam vẫn còn chờ đợi những hiệp định thương mại song phương khác. Do đó thị trường BĐS vẫn được giới đầu tư quan tâm nhiều”, chuyên gia này nhận định.

Liên quan đến nguồn vốn cho lĩnh vực BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng dự báo, trong năm 2017 vốn FDI vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất, tiếp đến là vốn tín dụng trong nước là nguồn lực chủ yếu, vốn trong dân, kiều hối sẽ được huy động nhiều hơn, nhất là đầu tư vào phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Đánh giá về đầu tư FDI vào BĐS ở Việt Nam, dưới góc độ khác, ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Đầu tư nước ngoài cho rằng, trong lĩnh vực đầu tư BĐS, các DN trong nước vẫn mạnh mẽ hơn các nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, hiện nay các DN trong nước không thua kém gì các DN FDI về quy mô, chất lượng và thậm chí cả giá cả dự án. “Trước đây chúng ta khuyến khích FDI vào BĐS và bây giờ vẫn đang rất khuyến khích. Song về triển khai dự án thì các DN trong nước sẽ có lợi thế hơn, trong những vấn đề như giải phóng mặt bằng, chế độ bán hàng... Tôi cho rằng, với các dự án lớn thì nên triển khai theo hình thức liên doanh sẽ hiệu quả hơn là DN 100% vốn nước ngoài", ông Nguyễn Văn Toàn nói.

Thêm một tín hiệu vui đối với lĩnh vực BĐS trong quý I là việc lượng DN thành lập mới tăng cao. Theo số liệu về tình hình đăng ký DN 3 tháng đầu năm 2017 vừa được Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, trong số 26.478 DN thành lập mới trên cả nước có tới 924 DN thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Con số này đã đưa DN kinh doanh BĐS thành lập mới có mức tăng cao nhất (tăng 55%) trong số các lĩnh vực so với cùng kỳ 2016.

Điều chỉnh cơ cấu tạo sức hấp dẫn

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, đầu năm 2017, thị trường BĐS ghi nhận những hiện tượng tiêu cực phần nào ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Một trong số đó là những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các dự án BĐS đang có xu hướng gia tăng. Từ đầu năm đến nay, một loạt tranh chấp tại các dự án BĐS nổ ra đã làm dư luận dấy lên lo ngại về quyền lợi của cư dân, nhà đầu tư khi đã sở hữu hoặc đang có ý định sở hữu nhà tại các dự án khi những tranh chấp có nguy cơ đẩy giá nhà tại các dự án này giảm xuống. Đơn cử như những vụ việc tranh chấp tại dự án Home City liên quan đến lối đi tại địa chỉ 177 Trung Kính, tranh chấp tại chung cư Parkview Residence (phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội), dự án chung cư Thăng Long Garden, Skylight (Minh Khai, Hai Bà Trưng), Tràng An Complex (Cầu Giấy), Hồ Gươm, Plaza…

Theo các chuyên gia, BĐS là hàng hóa tương đối nhạy cảm, vì thế những tranh chấp có thể ảnh hưởng tâm lý thị trường, tốc độ tiêu thụ của dự án vì thế có thể chững lại và đương nhiên, giá căn hộ vì thế cũng sẽ bị kéo giảm xuống, đặc biệt với những dự án để tranh chấp, kiện tụng kéo dài.

Đánh giá về những trở ngại của thị trường BĐS 2017, bên cạnh những biến động khó lường trên thị trường tài chính thế giới và tại Việt Nam, thị trường BĐS tại Việt Nam có thể phải đối diện với nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt hơn so với những năm trước. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, từ 1/1/2017, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được rút từ 60% xuống 50%. Tín dụng cho BĐS là những món vay dài hạn, việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn cho vay BĐS sẽ giảm nhiều. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro cho cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng từ 150% lên 200%. Quy định này cũng bắt buộc các ngân hàng phải giới hạn quy mô cho vay kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, lãi suất cho vay trong năm 2017 đang có xu hướng tăng sẽ có thể ảnh hưởng bất lợi cho thị trường BĐS nói chung.

Nhận định về áp lực tăng đang nhen nhóm trên đường đi của lãi suất, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc quản lý tài sản và BĐS của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam cho rằng mặt bằng lãi suất có thể tăng do yếu tố khách quan và nội tại. Cho rằng lãi suất ngân hàng đang có chiều hướng tăng khi một số ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động lên 9,2%, ông Đặng Văn Quang giả định, nếu không kiểm soát tốt, mặt bằng lãi suất có thể sẽ tăng thêm 2,5% so với mức lãi suất hiện nay, chi phí vốn tăng, CPI tăng theo, BĐS không thanh khoản được đồng nghĩa với thị trường BĐS đi xuống. Khi lãi suất tăng, người dân có xu hướng giữ tiền ngân hàng, trong khi đó, giá thành BĐS tăng và thị trường sẽ kém thanh khoản.

"Những phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng trước tiên và nặng nhất nếu như thị trường có biến động, do đó các nhà đầu tư cần theo dõi sát những biến động trên thị trường thế giới và diễn biến thị trường BĐS Việt Nam. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn được duy trì tốt dù có bất ổn kinh tế vì nhu cầu cho phân khúc này chưa được đáp ứng bởi nguồn cung. Do đó, Chính phủ cần quan tâm hỗ trợ cho phân khúc này”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Với những diễn biến của thị trường trong những tháng đầu năm 2017, đánh giá chung về thị trường 2017, Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định thị trường BĐS tiếp tục xu hướng ổn định của năm 2016 và phát triển có phần mạnh mẽ hơn. Cũng theo Hiệp hội BĐS, mặc dù thị trường chưa xuất hiện các “cú huých“ đủ mạnh để tạo tăng trưởng đột biến, tuy nhiên sự năng động, quyết tâm của Chính phủ và thị trường trong việc điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở hạng tiêu chuẩn (phân khúc trung bình), đa dạng hóa nguồn tín dụng vào thị trường BĐS, đồng thời sự phát triển của phân khúc BĐS du lịch sẽ tạo nên sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam năm nay.

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang có sự lệch pha giữa các phân khúc, ghi nhận sự thiếu hụt lớn về nguồn cung cho nhà giá thấp, trong khi các dự án cao cấp ồ ạt được đầu tư. Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS dự báo, năm 2017 phân khúc nhà ở trung bình sẽ có điều kiện phát triển xứng với tiềm năng do có sự vào cuộc của Chính phủ, các tổ chức và các DN. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ có biến động đa chiều khi chịu tác động của chính sách qua việc phân loại sản phẩm tiêu chuẩn, cao cấp. Theo đó, những sản phẩm đang gọi là cao cấp nhưng chủ đầu tư chưa đạt đến trình độ quản lý cao cấp, chưa xác định đầy đủ trách nhiệm và nguồn lực, bản thân sản phẩm chưa hội tụ đủ các điều kiện cao cấp cũng như chưa có đủ các dịch vụ, tiện ích tương xứng... sẽ cần có sự thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp.