Nhà đầu tư cần soi chiếu lại sức đề kháng của mình ở đâu

Dịch bệnh Covid-19 bùng phát đã khiến hầu hết các phân khúc,ịchbệnhđểlạibàihọcgiátrịnàochonhàđầutưbấtđộngsảdebet.ìno bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng, BĐS thương mại và bất động sản văn phòng, BĐS nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực và dịch bệnh cũng đã để lại những bài học giá trị cho những nhà đầu tư BĐS cho những kế hoạch trong tương lai.

Dịch bệnh để lại nhiều bài học giá trị cho nhà đầu tư bất động sản. Ảnh minh họa: Tuấn Nguyễn

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc BĐS nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hoá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày.

Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Các đô thị lớn ở các nước có quy hoạch các thành phố cách xa nhau trên thế giới, giữa các thành phố là rừng hoặc các khu đất trống thì tốc độ lây truyền của dịch bệnh rất thấp. Còn các nước ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương như Indonesia, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản và Việt Nam có mật độ dân số cao ở khu vực đô thị thì khi dịch bệnh diễn ra tốc độ lây truyền rất lớn.

Mặt tích cực thứ hai là qua dịch bệnh này các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển BĐS nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Vì bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh và suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh… Đặc biệt dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.

“Riêng đối với những nhà phát triển BĐS thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra, thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được” – ông Khương nói.

Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian Covid-19 vừa qua có những doanh nghiệp phá sản và không bao giờ vực dậy lại được. Đây là bài học dành cho các nhà làm chính sách cũng như các nhà kinh doanh và đặc biệt là BĐS xem lại chiến lược dài hạn của mình.

Cùng quan điểm, TS. Võ Đình Trí - giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh đánh giá, dịch bệnh bùng phát đặt ra bài học kinh nghiệm cho thị trường BĐS Việt Nam. Thời gian qua tình trạng giá BĐS ở một số nơi ở Việt Nam đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong BĐS.

Theo ông Trí, đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch BĐS để hạn chế đầu cơ nhằm “hạ nhiệt” BĐS.

Bên cạnh những giải pháp kiểm soát đầu cơ nêu trên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, cần xem xét lại cấu trúc tài chính của một số doanh nghiệp BĐS. Nếu so sánh với một số doanh nghiệp lớn của Việt Nam có thể thấy các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều trong khi thị trường trái phiếu chưa trưởng thành, chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu, thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

Bất động sản chưa thể xuất hiện thay đổi lớn

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B chiếm 48%. TP. Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Dự kiến trong quý IV/2021, có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền.

TP. Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24% và Bình Tân với 11%. Đồng thời, TP. Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án BĐS nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư.

TS. Khương cho biết thêm, trong bối cảnh hiện tại, BĐS là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế của Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực BĐS mới được có thể quay trở lại quỹ đạo. Bên cạnh đó, để các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước.

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá BĐS trong những tháng cuối năm, TS. Khương cho rằng, hiện tại chúng ta đang ở tháng 10 cũng là đầu quý IV, từ đây đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường BĐS. Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường BĐS trong thời gian tới cũng tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh./.