【thứ hạng của middlesbrough】Giá bất động sản còn giảm mạnh trong năm 2014

Theábấtđộngsảncòngiảmmạnhtrongnăthứ hạng của middlesbrougho ông Trần Như Trung, thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực, song vẫn còn áp lực giảm giá và chưa thể phát triển mạnh mẽ được ngay.

Thực tế, quý cuối cùng của năm 2013, thị trường đã có những tín hiệu tích cực. Cuối năm, người ta không chỉ tập trung mua nhà mà còn cả nhu cầu cá nhân khác như mua cả tivi, tủ lạnh. Mọi người muốn được hưởng thành quả lao động sau một năm làm việc vất vả dù kinh tế còn khó khăn. Mức thanh khoản quý 1, 2/2013 chỉ ở 4-7% thì quý 3 tăng lên 9% và quý 4 đã lên tới 11%. Như vậy, rõ ràng, cuối năm qua, thanh khoản của thị trường đã tốt hơn. Và so với năm 2012, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu rất tích cực. Ông Trung cho rằng, xu hướng giá nhà sẽ còn điều chỉnh giảm nữa.

Cụ thể, thị trường có xu hướng dịch chuyển lên dần nhưng không thể đột phá trở lại như thời kỳ trước kia. Thời hoàng kim, nhà đầu tư tung 100 căn, thì có thể bán được 80-90 căn trong một quý. Nhưng nay chỉ khoảng 11-12 căn trong quý, do đó khẳng định thị trường bất động sản ấm lên phải hết sức cẩn trọng. Giả sử sức thanh khoản của thị trường bất động sản mỗi quý có thể tăng khoảng 5% thì tiếp đà quý 4/2013, cuối năm nay sức thanh khoản toàn thị trường có thể lên tới 30%. Như vậy, theo tôi cũng là tốt lắm rồi. Bởi thị trường bất động sản không thể tách khỏi kinh tế vĩ mô. Nếu lạm phát tăng, người dân sẽ chi tiêu dè xẻn hơn, thậm chí ngay cả nhà cửa dù được coi là điều tối quan trọng cũng sẽ phải cân nhắc.

Những công trình đã hoàn thiện thô tính thanh khoản sẽ tốt nhất. Ảnh minh họa

"Theo tôi, thị trường sẽ xuất hiện nhiều chủ đầu tư với cách chơi bài bản hơn. Những dự án xây thô sắp hoàn thiện chắc chắn vẫn thanh khoản tốt. Giá nhà trung bình năm nay vẫn theo xu hướng điều chỉnh, nhưng theo tôi mức điều chỉnh sẽ từ từ chứ không đột biến", ông Trung nói.

Về vấn đề vừa qua, vốn ngoại vẫn đổ vào bất động sản thông qua hàng loạt các thương vụ M&A, ông Trung cho rằng, xu thế M&A đã và vẫn đang tiếp tục. Nhưng nếu nói nó đang phát triển vô cùng mạnh mẽ thì không phải. Thực ra các nhà đầu tư về khách sạn, quản lý bán lẻ vẫn luôn quan tâm đối với các bất động sản trong nước. Có thể nhìn vào số FDI đăng ký, kể cả những lúc kinh tế khó khăn nhất, họ vẫn thể hiện sự quan tâm rất nhiệt tình. Nhưng phải thẳng thắn thừa nhận, những bất động sản có đầy đủ giấy tờ, với các thông số minh bạch mang lại lợi nhuận cao chưa có nhiều. Ngay cả với những giao dịch bất động sản mà các nhà đầu tư trong nước bán lại cho nhau cũng thường xuyên gặp vấn đề này. Hợp đồng sau khi thương thảo, bất ngờ lại thiếu cái này, cái kia giống như mua một cái tủ lạnh nhưng ngày mai mới có thể bàn giao vì thiếu giắc cắm. Tòa nhà chưa hoàn công và thủ tục chưa hoàn thiện khiến chúng ta bị nhỡ nhiều.

Cũng theo ông Trung, điều đầu tiên chúng ta cần xem lại là chất lượng quy hoạch. Làm thế nào để mỗi m2 đất sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Quy hoạch phải được điêu tiết bởi thị trường tự do. Thị trường sẽ quyết định xem ở đâu cần có tòa nhà mọc lên thay vì phát triển ồ ạt như hiện nay.

Thêm vào đó cần xem xét cách nhìn nhận về vấn đề người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tục ngữ có câu “đất lành chim đậu”. Nhìn ra ngoài đường không thấy nhiều người nước ngoài, chúng ta phải tự đặt câu hỏi: “Đất có lành không”. Thực ra vấn để mở cho người nước ngoài sở hữu nhà ở đã được đề cập nhiều nhưng bàn mãi vẫn không tới. Chúng ta mới chỉ mở một cánh cửa nhỏ xíu, sau đó bảo một người nước to cao lực lưỡng: “Tôi đã mở cửa rồi đấy, mời anh vào nhà chơi”.

Vấn đề thứ 3 cần làm là để thị trường tự định giá bất động sản thay vì chúng ta can thiệp vào. Theo tôi, ba vấn đề cốt lõi này không thể giải quyết một chốc một lá mà cần có thời gian dài.

Nhận xét về gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, ông Trung nói: “Đối với gói 30.000 tỷ, chúng ta đã đạt được mục tiêu đẹp về xã hội nhưng khi triển khai chưa khả thi. Gói 30.000 tỷ đồng hướng đến nhà giá dưới 15 triệu đồng, diện tích dưới 75m2, nhưng thực tế, những nhà thương mại thế này chiếm một phần rất nhỏ.Trong thị trường, chúng ta phải nhìn ở quan điểm của người phát triển bất động sản. Tức là họ chỉ làm cái này, cái kia nếu có lợi nhuận, nó khác với việc thực hiện vì nhiệm vụ xã hội. Thị trường không xác định ai tốt ai xấu mà chỉ xác định anh có thích mua hàng hóa đó hay không

Không phải tất cả mọi người, khi nghe thấy mua nhà xã hội có nhiều ưu đãi, họ đều quay lưng lại với thị trường và chạy sang nhà xã hội. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản không giống như duyệt binh như vậy. Tất nhiên cũng có trường hợp, chủ đầu tư sẵn sàng cơ cấu lại để có diện tích, giá cả vừa chỉ tiêu nhằm hưởng chính sách từ gói 30.000 tỷ đồng. Nhưng những trường hợp như vậy chưa thể có nhà ngay, nhanh nhất cũng phải 18 tháng, dự án mới tung ra thị trường. Như vậy, chúng ta phải chờ đến tháng 6/2015 mới có thể đánh giá được.

Nguyễn Nam(lược ghi)