内容摘要：Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Tống Minh Tuấn- Trưởng phòng phân tích VCBS (Công ty chứng kh keo nhà cái m88

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Tống Minh Tuấn- Trưởng phòng phân tích VCBS (Công ty chứng khoán của ngân hàng Vietcombank) về vấn đề này.

Xin ông cho biết cổ phiếu BĐS hiện bị chi phối bởi các yếu tố, chính sách như thế nào?

Từ đầu năm đến nay, có nhiều chính sách chung và riêng của ngành BĐS. Chính sách vĩ mô chung chúng ta thấy rằng năm nay tập trung tái cơ cấu cả nền kinh tế, tái cơ cấu ngành ngân hàng trong đó là nợ xấu, phá băng tín dụng, để ngân hàng cho vay trở lại và lãi suất có thể hạ. Nếu không giải quyết nợ xấu thì không thể bơm tiền vào nền kinh tế. Trong khi, nợ xấu lại đến chủ yếu từ BĐS. Có những DN chết vì đầu tư trái ngành, phi hiệu quả và vì đầu tư vào BĐS. Khi BĐS đóng băng DN không thể kéo tiền ra được và không thể kham nổi lãi vay mặc dù kinh doanh ngành chính vẫn tốt.

Ngành BĐS muốn hồi phục hay không thì sức cầu phải hồi phục và có các chính sách phá băng tín dụng ngân hàng mạnh mẽ. Do vậy ảnh hưởng chính sách kinh tế vĩ mô đến ngành này là ảnh hưởng lớn.

Có nhiều giải pháp cho thị trường BĐS, rất khác nhau và còn gây tranh cãi. Nhưng tập trung vào 2 yếu tố chính đó là giảm giá BĐS hay không, hay dùng chính sách tiếp tục hỗ trợ người dân mua nhà. Do vậy, khi chưa giải quyết được đầu ra, thị trường BĐS cũng như cổ phiếu của ngành còn phụ thuộc các yếu tố trên.

Cổ phiếu BĐS tăng giảm theo kỳ vọng vào sự hội phục của thị trường này. Đôi khi do xuống quá thấp, chỉ cần có một điểm sáng nhỏ có triển vọng với thị trường BĐS, các cổ phiếu BĐS có thể có giai đoạn tăng điểm mạnh mẽ. Lý do là các cổ phiếu BĐS thường được xem như các cổ phiếu “tấn công”, rất nhạy cảm với các thông tin tác động đến thị trường.

Khi thị trường BĐS hồi phục liệu cổ phiếu ngành này có được đẩy tăng trở lại thưa ông?

Nếu thực sự thị trường BĐS hồi phục thì đương nhiên cổ phiếu BĐS sẽ có mặt bằng giá rất cao. Tuy nhiên, thông thường chỉ cần có tín hiệu hồi phục là các cổ phiếu BĐS đã tăng giá rồi.

Và cổ phiếu ngành BĐS có thể có những bước tăng nhảy vọt gấp 2-3 lần như trước đây?

Điều này hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên tôi cho rằng còn cần nhiều thời gian để có thể tái hiện điều đó trở lại. Nhà đầu tư hiện nay cũng rất thận trọng với các cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS mang tính “bánh vẽ”. Ngày xưa DN chỉ cần vẽ ra dự án là cổ phiếu đó tăng vùn vụt vì ít ai nghĩ rằng mặt bằng giá BĐS có thể giảm mạnh như hiện giờ. Tuy nhiên rõ ràng nhiều bài học đã được rút ra và do vậy, sự tăng giá đột biến của các cổ phiếu BĐS sẽ khó hơn.

Như ông đã nói thị giá cổ phiếu BĐS hiện nay rất thấp, có nên đầu tư dài hạn vào cổ phiếu ngành này không thưa ông?

Nếu đầu tư dài hạn cổ phiếu BĐS ở thời điểm này thì chưa nên. Ở ngắn hạn, một số cổ phiếu vẫn có sóng đánh theo các thông tin hỗ trợ. Tuy nhiên vẫn xuất hiện một số cổ phiếu tốt nguồn vốn chủ động và các cổ phiếu này có triển vọng và tăng giá đi ngược xu thế dòng BĐS trên thị trường.

Ở dài hạn, còn phải chờ xem tái cơ cấu thị trường BĐS đến đâu nhưng nhìn chung cổ phiếu BĐS chưa nên cho vào dài hạn. Chờ 1-2 quý tới xem quá trình bán nợ xấu đến đâu (vì nó gắn liền với bán các dự án BĐS). Chỉ cần giải quyết được hàng tồn kho thì cổ phiếu đã hấp dẫn lắm rồi. Lúc đó, mới có thể xem xét cổ phiếu ngành này.

Xin ông cho biết rủi ro về đầu tư dài hạn của cổ phiếu BĐS?

Thời gian để thị trường hồi phục là chưa đoán định trước hoặc có những biến động như mở room cho nhà đầu tư nước ngoài… thị trường cổ phiếu sẽ được cải thiện.

Ở Mỹ mất khoảng 3 năm trở lên để thị trường bất động sản hồi phục và 4 năm để phá băng tín dụng và có đột phá. Tức là thị trường nợ liên quan tới bất động sản được giải quyết, và quay trở lại tăng trưởng. Ở thị trường Việt Nam, mới bắt đầu tái cơ cấu nếu không đẩy nhanh, mất ít nhất phải hơn 2 năm. Như vậy cả năm nay và năm sau là thời gian để tái cơ cấu.

Xin cảm ơn ông!

Hải Đăng(thực hiện)