Rao bán cắt lỗ kèm nhiều ưu đãi

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nghị định mới được đánh giá sẽ tác động tích cực lên thị trường căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng vốn đã bị nhà đầu tư thờ ơ vài năm trở lại đây do vướng mắc về pháp lý.

Khảo sát trên các trang nhà đất, có thể thấy thời gian gần đây xuất hiện nhiều tin rao bán loại hình condotel với giá cắt lỗ vài trăm triệu đồng.

Đơn cử, một căn condotel ở Phú Thọ được chủ rao bán cắt lỗ tới 750 triệu đồng. Theo đó, căn hộ này có giá bán là 1,6 tỷ đồng, hiện chủ bán lại giá 1,1 tỷ đồng gồm gói nội thất 259 triệu đồng và phí sang tên.

Hay một khách hàng khác đang bán cắt lỗ căn condotel 45m2 ở Khánh Hoà với giá 1,1 tỷ đồng, giảm 50% so với giá chủ đầu tư đang bán hiện tại.

Tương tự, một căn khác tại Bình Thuận được quảng cáo có vị trí đẹp, tầng cao, nhìn trực diện biển. Căn hộ này có diện tích 30m2, với 1 phòng ngủ, được bán với giá 1,1 tỷ đồng. Nhà đầu tư này cho biết, do cần tiền trả ngân hàng nên mới phải bán rẻ căn hộ condotel này. Giá bán hiện tại đã cắt lỗ 200 triệu đồng so với giá vào hợp đồng từ năm 2019, cam kết lợi nhuận 12%/năm.

Trong khi đó, theo khảo sát của Batdongsan.com, tại Nha Trang (Khánh Hòa), nhiều Condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn Condotel trên đường Lê Thánh Tôn chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua.

Tại Đà Nẵng, trên các đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền… nhiều chủ sở hữu của loại hình sản phẩm bất động sản này đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 200 đến 300 triệu đồng/ căn.

Đa số các khách hàng cắt lỗ này đều đã mua các căn hộ condotel từ 2 -3 năm trước và từng rao bán nhiều nơi nhưng không thể tìm được người mua.

Vì sao không có thanh khoản?

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, tình hình giao dịch trong quý I/2023 đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục có xu hướng trầm lắng. Nhiều dự án vẫn trong tình trạng gặp khó về thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp dù các chủ đầu tư vẫn đưa ra nhiều chính sách như hỗ trợ lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc để thu hút khách hàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trải qua một thời gian dài vướng mắc về pháp lý, nên nhiều nhà đầu tư phân khúc này bị “mắc kẹt” nhiều năm. Chính vì vậy, hiện nhiều người không yên tâm với loại hình bất động sản này.

Đại diện VARS khuyến cáo, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sớm hồi phục, sau khi có nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế.

Trong quá trình thực tế cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu.

Còn theo luật sư Nguyễn Hưng, Giám đốc Công ty luật TNHH Phúc Khánh Hưng, Nghị định 10 đã tạo khung pháp lý cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các bất động sản du lịch. Cùng với điều đó, quyền lợi của nhà đầu tư cũng được pháp luật bảo vệ và tài sản đó có thể tham gia các giao dịch dân sự như cầm cố, thế chấp, góp vốn, tặng cho….

Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề vướng mắc lớn nhất là đưa chủ trương chính sách vào cuộc sống, tức là phải thực hiện theo quy định của luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng như rất nhiều quy định pháp luật chuyên ngành khác. Trong khi những vấn đề này hiện vẫn là bài toán nan giải với nhiều chủ đầu tư.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) lại cho rằng, vướng mắc hiện nay là việc cấp "sổ đỏ" cho căn hộ condotel có thời hạn. Vậy câu hỏi đặt ra là: Hết thời hạn trên sổ đỏ thì ai sẽ thu hồi? Chủ đầu hay nhà nước và thuế nộp ra sao? Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc công trình vẫn dùng được nhưng hết thời hạn giao đất sẽ thế nào. Rất có thể khi hết thời hạn trên sổ đỏ thì giá căn hộ condotel sẽ giảm mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm hồi phục thì còn cần sự chỉ đạo tới các địa phương khẩn trương cùng với chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu.

Bên cạnh đó, vẫn còn chờ đợi một sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, trong đó có các vấn đề pháp lý và dòng tiền. Ngoài ra, đối với bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào sự tăng trưởng và phát triển của ngành du lịch. Tuy nhiên, những yếu tố đó không thể đưa vào thị trường trong một sớm một chiều. Vì vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó có thể đảo chiều trong ngắn hạn mà sẽ tiếp tục trầm lắng với thanh khoản không được cải thiện.

Mới đây, tại thông báo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã yêu cầu, đối với các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… cần có quy định chung, tổng thể để bao quát loại hình bất động sản này, tránh bị động khi thực tế phát sinh, bảo đảm tương thích, thống nhất với pháp luật có liên quan, nhất là quy định về quyền và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ngoài ra cần quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại bất động sản này, bảo đảm khả thi trong thực hiện theo nguyên tắc không hợp thức hóa các sai phạm.